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土地買賣、房屋買賣、不動產買賣流程

買賣雙方透過不動產經紀業交易者

賣方與不動產經紀業者簽定不動產委託銷售契約書委託仲介銷售不動產,約定委託銷售之買賣標的、收取服務報酬時機,其服務報酬金額為實際成交價之一定比例(最高不得超過中央主管機關之規定),及因買方違約致買賣雙方解除不動產買賣契約者,服務報酬等事項。
不動產經紀業者應製作不動產說明書,及指派不動產經紀人簽章,經賣方簽認後,以該不動產說明書向仲介之買方提出說明。
不動產經紀業者如提出斡旋金之要求,應同時告知買方亦可選擇內政部所擬定之「要約書」,如買方選擇約定交付斡旋金,業者應以書面明定交付斡旋金之目的,明確告知買方於仲介買賣成交時,該斡旋金轉為定金,為買賣價金之一部分。如仲介買賣不成立時,不動產經紀業者所收之斡旋金,無息返還買方等權利義務。
買賣雙方價金與條件一致時,買賣雙方另行簽定「不動產買賣契約書」,並由買賣雙方共同或協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續,不動產經紀業者得協助辦理。

 

買賣雙方自行交易者

買賣雙方就價金合意後,約定支付定金並另行簽定「不動產買賣契約書」。

 

買賣雙方協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續者,地政士於買賣雙方簽訂契約時,應申領登記謄本查明產權登記情形,並預估暨規劃稅費負擔及如買方需貸款時,其貸款額度。

 

簽訂不動產買賣契約書(私契約)並支付第1期款(頭期款)

賣方攜帶身分證明文件、印章及土地、建築改良物所有權狀正本。
買方攜帶身分證明文件。
影印買賣雙方身分證明文件及土地、建築改良物所有權狀附案,並進行簽約。
簽約重點:約定付款條件及方式,通常分4期支付之金額及時程、交屋時機、方式及附帶買賣之設備項目、雙方履行契約之權利義務事項、違約暨保證事項、稅費負擔,並約定如配合買方辦理不動產貸款,其作為交屋款部分之事項及賣方如設定抵押權部分,同意在買方設定抵押權後撥款前,儘速塗銷或協議由買方承受或代償或抵押債權等金額合計超過買方支付價款時,賣方應負返還責任或買方核貸金額不足抵付時,買方於貸款核撥時,以現金一次付清等事項。
簽約時,得當場朗讀契約內容之重點無異議後,由買、賣雙方簽名或加蓋印章;該買賣契約之成立係經不動產經紀業者居間仲介者,不動產經紀業者並應指派經紀人會同簽章。
買方支付頭期款予賣方,賣方點收並簽收。
經賣方及不動產經紀業指派經紀人簽章之不動產說明書視為買賣契約之附件。

 

備證並於相關文件上用印(第2期款)

賣方攜帶印鑑章並交付身分證明文件、印鑑證明1份及房屋稅單、地價稅單等資料,並得加蓋專用印章。
買方攜帶印章並交付身分證明文件。
賣方於填妥之登記申請書、土地、建築改良物買賣移轉契約書、土地現值申報書、契稅申報書中之相關欄位加蓋印鑑章,買方則得以任一私章用印。
買方支付第2期款予賣方點收並簽收。
買方如需辦理貸款,應於交付第2期款時,提供辦理貸款必備文件及指定融資貸款之金融機構。

地政士或買賣雙方檢具證明文件向轄區稅捐機關申報土地增值稅及契稅。

完稅(第3期款)

賣方完納土地增值稅款及欠稅費款。
買方完納契稅款並支付第3期款予賣方點收及簽收。買方並開立與未付價款同額且註明「禁止背書轉讓」之本票(買方應於本票中指名賣方提示使用及可提示之條件)或提供相當之擔保予賣方。
買方預定貸款抵付部分買賣價款者,應於通知期日,親自辦理開戶、對保,並依約定完成銀行授權金融機關經特定人通知後,將核貸金額逕予撥入賣方指定帳戶或交付尾款時,雙方會同領款。


辦理查欠地價稅、房屋稅、工程受益費等稅費後,檢附繳納收據及其他證明文件向轄區地政事務所申請所有權移轉登記。買方有貸款作為交屋款部分者,並得連件辦理抵押權設定登記。

 

繳付尾款(貸款)並交屋(第4期款)

買賣標的現場查勘無誤後,進行尾款(貸款)繳付及交屋手續。

登記完竣後,買賣雙方均無貸款時,買方支付尾款予賣方點收及簽收,賣方收受該價款時,應將本票返還買方或解除擔保。土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方;土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。
登記完竣後,買方無約定貸款作為尾款,賣方有貸款尚未還清塗銷時,由買方會同賣方前往債權人處還清該貸款後,賣方簽收尾款。賣方收受該價款時,應將本票返還買方或解除擔保。土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方;土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。
登記完竣後,賣方無貸款,買方約定貸款作為價金之一部份者,應於辦竣抵押權設定登記,依約定由特定人通知核貸銀行聯繫後,將核貸金額逕予撥入賣方指定帳戶或約定交付尾款時,雙方會同領款,由賣方點收及簽收。賣方收受該價款時,應將本票返還買方或解除擔保。土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方;土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。
登記完竣後,買方約定貸款作為買賣價金之一部分,且賣方尚有貸款未還清塗銷者,得與買方貸款之債權人約定代為清償賣方之貸款,如有未支付餘額,由買方以現金補足後,賣方簽收尾款,賣方收受該價款時,應將本票返還買方或解除擔保。土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方;土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。
本買賣標的應繳納之地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅費,在土地建物點交日前由賣方負責繳納,點交日後由買方繳納,該稅費以點交日為準,按當年度日數比例負擔,買賣雙方並於分算表中簽收。
辦理產權移轉、抵押權設定登記時,應納之印花稅、登記規費、火災保險費、建物契稅等由買方負擔。土地增值稅由賣方負擔。簽約前如有公告之工程受益費,由賣方負責繳納,有未到期之工程受益費,得由雙方約定繳納。
與買賣契約有關之稅費、代辦費,依約定繳納。

 

資料來源:https://land.gov.taipei/cp.aspx?n=95A199A90B170677

台北市社會住宅哪裡有?台北市社會住宅各有幾戶?台北市社會住宅在哪裡?通通告訴你!


臺北市社會住宅戶數
編號 名稱 戶數
1 大理街出租國宅 35
2 中正出租國宅 523
3 西寧出租國宅 475
4 華昌出租國宅 490
5 龍山綜合大樓出租國宅 40
6 奇岩出租國宅 72
7 榮星出租國宅 34
8 懷生出租國宅 205
9 延平出租國宅 42
10 延壽P出租國宅 99
11 四四東村C出租國宅 30
12 台肥出租國宅 28
13 南港一號出租國宅 287
14 東湖C出租國宅 88
15 東湖E基地出租國宅(原民會) 40
16 貿三出租國宅 114
17 軍功出租國宅 33
18 萬芳C出租國宅 228
19 萬芳社區出租國宅 310
20 萬美出租國宅 192
21 萬寧出租國宅 10
22 萬樂出租國宅 224
23 基河三期中繼住宅AB區 22
24 基河三期中繼住宅CD區 306
25 永平中繼住宅 37
26 安康平宅 928
27 福民平宅 340
28 延吉平宅 120
29 大同之家 60
30 臺北市成功國宅 29
31 大龍峒公營住宅 110
32 中山區行天宮站公營住宅戶 30
33 文山區萬隆站公營住宅戶 41
34 大同區敦煌公營住宅戶 3
35 文山區景文公營住宅戶 39
36 永平公營住宅 51
37 龍山寺站公共住宅戶 11
38 港墘站公共住宅戶 14
39 臺北橋站公共住宅戶 327
40 小碧潭站公共住宅戶 218
41 興隆公共住宅1區 272
42 健康公共住宅 507
合計 7,064

租賃專法全新推出!「租賃住宅市場發展及管理條例」6月上路

(中央社記者韋樞台北8日電)「租賃住宅市場發展及管理條例」6月上路,為租屋市場投下變數,仲介業者說,新法中的各項措施與機制,目的都是要讓租屋比買房更省事划算,若能因此降低買房需求,將可引導房價回歸常軌。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,租賃專法規範租賃資訊透明化,訂定免費調停機制、並祭出租稅優惠等措施,扭轉整體房市結構,以平衡買賣/租賃比例,如果能讓民眾覺得租比買划算省事,預期將會降買房需求,讓居高不下的房價回歸常軌。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡說,新法促使屋主將空屋交由包租代管業者,承租方及出租方都樂見租屋有明確的規範、可委託的單位、管理的主管機關,若能發展健全,對租屋市場健全化、透明度、公正性都有正面助益。

蘇啟榮指出,長期以來,由於房東和房客的權利義務不對等,租賃資訊不對稱,發生糾爭議沒有便捷的處理機制,使得房東、房客經常彼此不快,加上欠缺企業專業服務,以致於明明很多閒置空屋,卻空著不出租。

蘇啟榮說,房東缺乏專業是租屋市場最常見的問題,例如欠租不知如何催收,房子應該修繕時不想修,遇有糾紛也處理不來、更糟的是,隨著人口老化,無力管理租屋的高齡房東愈來愈多,萬一房子散在各地或房東人在國外,「管理」就是一大難事。

對房客來說,想租到合意的房子真的很難,除了租屋品質差,廣告不實、漏水、管線老舊、不修繕、租賃契約糾紛多之外,還常因年齡太大、家庭組成、設戶籍、以及申報所得稅等問題,被房東拒絕。

蘇啟榮說,租賃專法核心精神就是要委託包租代管業專業經營,建立租賃住宅服務制度,透過專業管理及營業保證金損害代償機制,解決房東與房客常見的老問題。

另為避免房東和房客動輒上法院互告,租賃專法明定,直轄市縣(市)應設立不動產糾紛調處委員會,供房東和房客免費申請調處,儘速解決租屋糾紛,減少訴訟爭端,算是相當先進的立法措施。

永勝資產科技集團特助劉大有說,如同當年房仲條例立法設置「房仲證照制度」,促使當時尚未進化的房仲業拚服務、比專業,透過法令規範讓房屋買賣資訊透明化、法制化,現在民眾買賣房屋幾乎都會找房仲服務,消弭很多交易糾紛,未來租賃專法也是一樣的道理。

劉大有認為,一段時間後,房東與房客自然會找上包租代管業,相信租賃市場步上正軌會比當年房仲條例快得多,但不代表從此所有租屋障礙消弭無形。(編輯:陸倩瑤)1070708

 

來源網址:http://www.cna.com.tw/news/afe/201807080087-1.aspx

租屋簽約時,對於電費之支付應注意哪些事項?

民眾租屋簽約時,宜先與房東議定電費的收費標準,並載明於契約書內。對於電費之支付,注意事項如下:
一、若是租用一般建物(透天厝)或整層住宅者,因有獨立電表,除另有約定外,電費原則由房客依臺灣電力股份有限公司(以下簡稱臺電公司)帳單金額繳交。
二、若是租用雅房或套房者,雖然每個房間有獨立分電表,惟臺電公司是以1戶的用電總量,按級距方式計算每度用電之價格(簡稱單價),不同用電量有不同單價,度數包含各個房間及公共區域用電(例如水塔的抽水馬達、樓【電】梯間、走道等)之加總,所以房客支付之電費,除了自己房間的使用度數外,尚須分攤公共區域用電,惟應注意房東所收取之電費最高不得超過臺電公司非營業用夏季(6月1日~9月30日)最高用電量之每度單價(用電度數分段計價之級距,請參考臺電公司網站)。
三、房客可依據使用度數的不同,自行依臺電公司用電度數分段計價方式計算每度用電合理單價,便可得知房東所提出的費率是否合理。倘租賃雙方對電費之計算方式有爭議時,可循消費爭議的處理途徑向各直轄市、縣(市)政府消費者服務中心或消保官申訴,以維護租屋權益。

 

 來源網址:https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/landfaq.asp?lcid=17&cid=75#42

消費者買賣房屋須知

消費者買賣房屋須知
不動產交易因涉及多種法律,所牽涉事務非常繁雜,非一般人所能普遍瞭解,且攸關個人財產權益影響甚大。茲為保障不動產交易安全,確保消費者權益,特編印買賣房屋須知,提醒消費者於進行一般不動產買賣、購買預售屋、成屋、法拍屋及出售房屋時下列事項應注意。
一、購買房屋應注意之事項
(一)購買不動產一般注意事項
1、慎選不動產服務業
不動產交易過程牽涉之法令甚多,如果自己沒時間深入了解或處理,可以委託專業人員提供服務,買屋前請委託合法不動產估價師辦理估價,買屋時請委託合法不動產經紀業代理
或居間,買賣成交後請委託合法地政士辦理產權移轉登記。
2、現場履勘不動產買賣時,無論是土地或房屋,甚至預售屋,都應赴實地勘查,對標的物範圍及各種情況要詳細詢問清楚。必要時更應向鄰居或大樓管理員查詢,以發現真實情況。又銷售廣告內容應與事實相符,且房屋用途及土地使用分區應符合日後使用。
3、瞭解出售原因
一般不動產出售原因,應詢問清楚,以避免買到令自己不舒服之不動產。除可向地(屋)主詢問外,亦可從左鄰右舍或大樓管理員打聽,以瞭解真相。
4、考慮買價是否公平合理,勿貪小便宜不動產買賣因為零星交易,其價格的行情較不容易決定,因此,應先參考附近之成交案例,或是委託合法的估價師予以估價,以衡量價格是否公平合理。目前不動產透過仲介銷售的方式,非常盛行,少數不肖業者在受理房屋出售時,常提高售價,哄抬市場行情,甚或欺騙購屋者,因此,謹慎選擇信用可靠、合法之仲介公司購買不動產是頗為重要的。而且不動產交易是一輩子的事,勿因小利而後悔一輩子。寧可以一般正常價格買一間理想的房子,不要貪小便宜,以避免吃虧上當而後悔。
5、考慮財務狀況,勿倉促下決定
當有購買不動產的意願時,必須考慮不動產的價金、自備款及該不動產可以貸款多少金額,並考量日後貸款本金與利息的支付能力,切勿受仲介或銷售人員鼓動即倉促下訂,一定要深思熟慮,否則事後要解除買賣契約或退款就困難了,縱使因而失去交易機會,亦不見得有損失,更不要在壓力下作決定。
6、面積之正確性
一般不動產產權登記時,除主建築物面積外,尚有附屬建物及共用部分如:陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等。賣方或仲介業銷售時,常虛灌坪數,使每坪單價顯得很便宜,買方在給付定金之前,應詳看所有權狀,計算其確實面積,以免簽約後發生糾紛。
7、產權是否清楚
在付出定金前,應先到地政機關申請土地、建物(房屋)登記簿謄本,查閱所有權人、面積(坪數)、有無設定抵押、有無租賃關係或被查封等情事,並到工務機關查閱都市計畫圖,看看是否坐落在公園、道路或其他公共設施用地內。
8、詳閱買賣定型化契約及契約審閱期
凡以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之一部或全部而訂定之契約,均稱為定型化契約。該定型化契約條款不限於書面,其以放映、張貼、牌示或其他方法表示者,亦屬
之。賣方若是企業經營者(建商),要簽定買賣契約前,買方可以享有一定期間的契約審閱期(買賣猶豫期間)。


為防範定型化契約的濫用,保障消費者實質的契約自由,內政部公告各項不動產交易契約書範本,提供各界參考使用。暨公告定型化契約應記載及不得記載事項,若是賣方為企業經營者(建商)有違背了內政部公告的定型化契約應記載及不得記載事項,買方可以主張該條款無效。
9、瞭解稅費的負擔

不動產買賣契約書中應載明各種稅費由誰負擔,買賣不動產所應負擔的稅費包括土地增值稅、契稅、公證費、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費及代書費等,除依法令規定(如契稅應由購屋者繳納,建物第 1 次登記費、土地增值稅由出售人繳納)外,其餘稅費由誰負擔,應在契約中明訂,以免日後發生糾紛。

10、與所有權人簽約
要簽買賣契約時要詳細調查賣方的身分,並由賣方親自簽章或加捺指印,最好要與所有權人簽訂,如由代理人代簽,要注意是否有授權書,不能僅憑授權書簽約,若是憑授權書
簽約,應該要查問賣方的本意,較不會有差錯,而且最好在地政士事務所簽約比較不會有問題,在簽約時要注意核對所有權狀上之姓名、住所等,並查對賣方地價稅單或是房屋稅單,確定所有權人就是賣方,比較不會受騙。又對於不動產的坪數、價格,及屋內現狀設備等都要書寫清楚。

11、指定地政士簽定買賣契約及辦理產權移轉買賣契約書由買方或賣方共同或協商指定地政士辦理產權移轉登記及相關手續;如未約明者,由買方或賣方或仲介公司(商號)指定之。而且簽定買賣契約後 1 個月內要到地政事務所辦理所有權移轉登記,您的產權才有保障。

12、要求經紀業指派經紀人簽章買賣不動產若是透過不動產經紀業辦理者,應由該業者指派經紀人於契約書等相關文件簽章,以示負責。

13、要求提供不動產說明書解說經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向買方解說。在解說前,該說明書應經賣方簽章。又在訂定買賣契約時,經紀人員應交付該說明書予買方並由買方簽章。且該說明書視為買賣契約書的一部分。

14、服務報酬的支付
買賣若是透過仲介公司(商號)而成交者,買賣雙方應支付一定金額的服務報酬給仲介公司(商號),依中央主管機關的規定,其服務報酬不得超過該房屋買賣實際成交價金的 6%(向買賣雙方收取的總額),該服務報酬為收費之最高上限,並非主管機關規定的固定收費比率,買賣雙方可以向仲介公司(商號)磋商定之。

(二)購買預售屋注意事項
1、有否請領建造執照
建築物的興建,必須要領有建造執照,才可以廣告或銷售及向建築管理機關申請開工,完成時才可以申報完工,經檢驗合格才可以領取使用執照,而後才能申請接通水、電,並據以辦理建築物保存登記(建物第 1 次登記),並申請建築改良物所有權狀。

2、定金之支付
建商於銷售預售屋時,如有要求買方須先行支付定金才提供契約書,或收取定金簽約前,未提供買方至少 5 天的契約審閱期間,買方可以向行政院公平交易委員會檢舉。

3、瞭解房屋面積坪數及單價
建商所計算房屋坪數,通常包括室內(含夾層屋)、陽台及公共設施面積,在購買房屋時應考慮夾層屋是否合法及公共設施、陽台所佔坪數的比例。有些建商只列私有面積及公共設施
面積,但未說明該夾層屋是否合法,而所謂私有面積則包括室內、夾層屋、陽台及該層電梯間、樓梯間及走廊等分擔面積在內,公共設施面積包括地下室及屋頂突出物之公共面積的分
擔,所以事實上,私有面積並不等於自用面積,購屋者應予注意,否則自以為單價便宜,但是扣除公用面積外,其單價則相當高。

4、注意房屋室內的格局
室內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適與方便,房間的通風與採光是否良好,也都是購屋者應注意的地方。

5、瞭解付款辦法及貸款額度
許多建商為了促銷,常會以動人的廣告來吸引人們購屋,但是付款辦法是否合適,貸款額度多少,購屋者應充分瞭解。

6、瞭解建材及設備
許多建商銷售房屋時,常印有精美說明書,其中說明地坪、門窗、衛浴、廚房、水電等建材,購屋者應注意契約中是否有註明建材規格、廠牌、等級等事項,以防止賣方以劣質品充數,
而在交屋時發生糾紛。

7、房屋買賣標的應標示清楚
買賣契約中應註明土地坐落地段、地號、建築基地面積與持分比例或坪數,註明房屋是那一棟那一層那一戶,若有購買停車位應註明車位規格,並影印賣方建造執照之配置圖、平面圖附於契約中,較為明確清楚。

8、防止拿不到土地產權
建商蓋房子,有時是自地自建,有時是和地主合建。如果建商是和地主合建,購屋者最好和地主簽立土地買賣契約及與建商簽立房屋買賣契約,以免日後建商和地主一旦發生合建糾紛
時,拿不到土地產權,不可不慎。

9、注意開工、完工、交屋日期
購屋者最關心的是交屋日期,簽約時應詳細註明開工日期,以及完工期限與交屋日期,以保障自身的權益。

10、完工後之管理維護及保固期限
有些社區完工後建商會輔導成立住戶委員會,並按月繳納一定金額之管理費用,購屋者應事先瞭解並配合,以維持社區整潔。又建商對於房屋交屋後,是否有保固期限及範圍亦應了
解,一般結構部分保固 15 年,固定建材及設備部分保固 1 年。

11、違約事項
購買預售屋,從簽約到實際交屋約需經 1 至 3 年的時間,因此於簽定契約時,有關違約條款內容應詳加注意,以免日後發現房屋有瑕疵或重大問題時,如欲解約卻因違約條款,而可能造成鉅大損失。

(三)購買成屋注意事項
1、選擇使用內政部版要約書或斡旋金
委託仲介業者購買成屋時,業者在向購屋人收取斡旋金的同時,要同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」的區別及其替代關係。若是購屋人選擇內政部版「要約書」,就不得向買方收取任何款項。

2、房屋是否有瑕疵
看房子時要冷靜,並注意看牆壁有無漏水的情形及其位置?有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋?是否有損鄰狀況?有無違建或禁建情事?是否曾經發生火災及其他天然災害,造成建築物損害及其修繕情形?是否被建管單位列為危險建築?附近環境如何?有無公害?決定購買時,最好有一段緩衝時間,多看幾次並做多方面比較,免得貿然付出定金後才發現房子缺失,或不合自己的需要,而受損失。

3、停車位之使用
購買成屋時應注意是否有停車位之分管協議?是否需支付車位管理費?若是如何支付?使用時是固定位置使用、需承租、需排隊等侯、需定期抽籤等、每日先到先停,必須瞭解免得日後產生糾紛。

4、停車位記載情形
購買成屋時若一併購買停車位,必須注意該停車位有否辦理單獨區分所有建物登記?車位種類(平面式、機械式等)?車位編號(已辦理產權登記且有登記車位編號者,依其登記之編號,未辦理者,依分管編號為準)?

5、管理委員會事宜
購買區分所有建物時要注意,管理費如何繳納?是否有積欠管理費?

6、付款方式
付款方式亦應在契約中訂明。一般都分成 4 段付款:
(1)簽約款:簽約時付一部分價款。
(2)備證款:出賣人備齊辦理移轉登記所需之文件,並就有關書表證件交給雙方所指定之地政士或律師時,再
交付一部分價款。
(3)完稅款:繳清一切稅費及增值稅後付一部分價款。
(4)交屋款:辦妥移轉登記,買受人領得所有權狀,並點交清楚後,再交尾款。

(四)購買法拍屋應注意事項
1、事先充分瞭解投標條件
(1)了解法院拍賣公告內容
無論自己投標或委託他人代標,均應完全知悉法院之公告內容:例如查明標的物內容、查明使用分區、有無車位、有無租賃關係、如有違章建築或加建部分是否併付拍賣、夾層是否合法、拍賣後有無點交、買賣資格或條件。
(2)查看法拍屋現場
投標前,宜依據投標公告內容,親赴標的物現場查明土地坐落、房屋構造及型式、層別或層數、面積或其他使用情形。應特別注意:了解是否可以由法院帶領應買人察看拍賣物、查明該屋含氯量是否過高、是否為輻射屋、有無鄰避設施、有無專業管理問題、規約內容、打聽曾否發生兇殺或自殺致死之情形、打聽地理條件。

2、委託代標注意事項
(1)委託合法不動產經紀業者代標
合法之不動產經紀業者,應受不動產經紀業管理條例規範,消費者委託代標時,業者如有不實廣告,消費者得依消費者保護法、公平交易法行使權利。
(2)代標業者不得賺取差價或其他報酬
代標業者如有賺取差價或其他報酬時,消費者得依不動產經紀業管理條例第 19 條規定向業者主張「應於加計利息後加倍返還支付」。並得向直轄市政府地政處或縣市政府地政處檢舉依同條例第 29 條規定處罰。

(3)請代標業者說明法拍屋附近最近成交行情。
二、出售房屋應注意之事項
(一)慎選不動產服務業
不動產交易過程牽涉之法令甚多,如果自己沒時間深入了解或處理,最好委託專業人員提供服務,賣屋前請委託合法不動產估價師辦理估價,賣屋時請委託合法不動產經紀業代理
或居間,買賣成交後請委託合法地政士辦理產權移轉登記。
(二)售價是否公平合理,勿貪高價位,防止拿不到價金
不動產買賣由於是零星交易,其價格的行情較不容易決定,因此,賣方應先參考附近成屋之成交案例,或是委託合法的估價師對於該不動產予以估價,以衡量價格是否公平合理。目前成屋透過仲介的方式,非常盛行,少數不肖業者在受理房屋委託銷售時,常壓低售價,甚或欺騙賣屋者市場行情,因此,謹慎選擇信用可靠、合法之仲介公司銷售房屋是頗為重要的。又出售房屋時,寧可以一般正常價格賣一間房子,不要貪高價位出售受騙,而拿不到價金。
(三)瞭解稅費的負擔
不動產買賣契約書中應載明各種稅費由誰負擔,於買賣過程中所應負擔的稅費包括土地增值稅、契稅、公證費、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費及代書費等,除依法令規定(如契稅應由購屋者繳納,建物第 1 次登記費、土地增值稅由出售人繳納)外,其餘稅費由誰負擔,應在契約中明訂,以免日後發生糾紛。
(四)詳閱委託銷售定型化契約及契約審閱期
凡以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之一部或全部而訂定之契約,均稱為定型化契約。該定型化契約條款不限於書面,其以放映、張貼、牌示或其他方法表示者,亦屬
之。仲介公司(商號)是企業經營者,要簽定委託銷售契約前,賣方可以享有一定期間的契約審閱期(猶豫期間)。本部為防範定型化契約的濫用,保障消費者實質的契約自由,內政部公告各項不動交易契約書範本,提供各界參考使用。暨公告定型化契約應記載及不得記載事項,若是仲介公司(商號)有違背了內政部公告的定型化契約應記載及不得記載事項,賣方可以主張該條款無效。
(五)委託銷售期間及變更售價
委託銷售契約書要明確記載委託銷售期間,且在期間內不得自行出售或另外委託其他仲介公司(商號)銷售;委託銷售期間屆滿後 2 個月內,不要與仲介公司(商號)曾經仲介之客戶成交,以免日後產生服務報酬糾紛。又賣方或仲介業者要提高或降低委託銷售價格時,必須於委託銷售期間及經賣方與仲介業者雙方簽章確認,才有法律效力。
(六)指定地政士簽定買賣契約及辦理產權移轉
買賣契約書由賣方及買方共同或買方、賣方協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續;如未約明者,由不動產經紀業者、買方或賣方指定之。又要簽契約時要詳細調查買方的身分,並由買方親自簽章或加捺指印,不能僅憑授權書簽約,若是憑授權書簽約,應該要查問買方的本意,較不會有差錯,而且最好在地政士事務所簽約比較不會有問題,在簽約時也要核對一下身分證之姓名、住所等,確定買方的真偽,比較不會受騙。還有簽定買賣契約後 1 個月內要到地政事務所辦理所有權移轉登記,免得日後有糾紛,對您才有保障。
(七)服務報酬的支付
買賣若是透過仲介公司(商號)而成交者,買賣雙方應支付一定金額的服務報酬給仲介公司(商號),依中央主管機關的規定,其服務報酬不得超過該房屋買賣實際成交價金的 6%(向買賣雙方收取的總額),該服務報酬為收費之最高上限,並非主管機關規定的固定收費比率,買賣雙方可以向仲介公司(商號)磋商定之。
(八)經紀業指派經紀人簽章
不動產買賣若是透過不動產經紀業辦理者,應由該業者指派經紀人於契約書等相關文件簽章,以示負責。
(九)確認不動產說明書內容
經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向買方解說。在解說前,該說明書應經賣方簽章。又在訂定買賣契約時,經紀人員應交付該說明書予買方並由買方簽章。且該說明書視為買賣契約書的一部分。所以賣方在簽章前應確認不動產說明書是否與事實相符,以免日後負法律責任。
三、消費糾紛時應注意事項:
發生消費糾紛時,消費者要勇於爭取自己應有的權利,可依下列方式循序辦理:
(一)申訴:消費者可先向業者、公會、消保團體、地方政府消費者
服務中心或消費者保護官申訴,謀求合理解決。
(二)調解:對於申訴處理結果不滿意時,消費者可向直轄市或縣市政府消費爭議調解委員會等調解機關申請調解。
(三)訴訟:消費者依法雖然可以隨時向法院提起消費訴訟,但因訴訟費時,且須繳付訴訟費用,建議消費者以提起訴訟作為最後的手段。
四、內政部公告之各項不動產交易契約範本索取方式
內政部目前印製有「預售屋買賣契約書範本」、「不動產委託銷售契約書範本」、「預售停車位買賣契約書範本」、「成屋買賣契約書範本」、「房屋租賃契約書範本」、「房屋委託租賃契約書範本」六種範本暨「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」、「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」供社會大眾參考,有需求者,得進入內政部e-house網站(http://ehouse.land.moi.gov.tw/)
或內政部地政司網站(http://www.land.moi.gov.tw/)下載,或以
下列方式免費索取:
(一)向內政部中部辦公室(不動產交易科)函索,其地址為台中市
黎明路2段503號。
(二)敘明姓名、住址、電話及欲索取資料傳真至內政部中部辦公室
(不動產交易科),傳真電話:04-22502372。
(三)逕向內政部中部辦公室(不動產交易科)索取。
五、諮詢服務
消費者如有諮詢需要.可洽:內政部地政司不動產交易科
地址:408 台中市南屯區黎明路 2 段 503 號
電話:04-22502157
傳真:04-22502372
六、面積換算
1 平方公尺=0.3025 坪
1 坪=3.3058 平方公尺
1 公頃=10,000 平方公尺=3,025 坪

 你也可以看這邊:選購房屋時應注意那些事情?

來源網址:http://www.taitung.gov.tw/Upload/RelFile/552/1095/1c61bfe1-375e-4625-9b4a-e5b7cd062506.pdf

選購房屋時應注意那些事情?

購屋時由於成屋交易資金龐大,看房屋時要冷靜。可以在去之前列張購屋清單讓自己更了解房屋的狀況

1.應注意房屋有否瑕疵,若有,如何改善。

2.購買時家人的意願、附近交通、治安、有無公害等,及購買後之使用目的、日後貸款如何支付等都應慎重考慮。

3.看屋到決定購買之間最好有一段緩衝時間,多看幾次且不同時段去看並做多方面比較,免得貿然付出定金後才發現房屋缺失,或不合乎自己或家人使用,而受損失。

4.與賣方或不動產服務業者交易,不要輕易有口頭保證、約定或答應等情事,凡事均應要求記載於書面文件內,並經雙方簽章確定,免得日後空口無憑產生糾紛。

5.若是透過不動產經紀業購買房屋,應請業者提供不動產說明書,以供核對。

6.內政部訂有「成屋買賣契約書範本」供社會大眾參考,簽約前,可先查看其內容與契約條款之相異度,並請業者或賣方說明。

 

參考網址:https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/landfaq.asp?lcid=17&cid=75

夾層屋是甚麼?如果是夾層屋會怎麼樣?

我們來看一下內政部地政司的說法:

夾層屋即是:在樓層高度較高的樓層當中,再設置局部的樓層,亦即原有一層樓,加上夾層後變成兩層,此即一樓層俗稱的夾層屋。

夾層屋就是違法的嗎?

建築物如施作夾層,應於申請建造執照時,即提出申請,並須經審查許可。倘建築物「夾層」未經申請合格並計入容積率範圍,而購屋者於建商取得建物使用執照交屋後,始以2次施工方式加蓋夾層,有可能違反建築法規定,而遭受拆除之虞。

 

夾層屋就是所謂的樓中樓,所以要施做夾層屋不是不行只是需要申請建造執照。

 

參考網址:https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/landfaq.asp?lcid=17&cid=75

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