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土地買賣、房屋買賣、不動產買賣流程

買賣雙方透過不動產經紀業交易者

賣方與不動產經紀業者簽定不動產委託銷售契約書委託仲介銷售不動產,約定委託銷售之買賣標的、收取服務報酬時機,其服務報酬金額為實際成交價之一定比例(最高不得超過中央主管機關之規定),及因買方違約致買賣雙方解除不動產買賣契約者,服務報酬等事項。
不動產經紀業者應製作不動產說明書,及指派不動產經紀人簽章,經賣方簽認後,以該不動產說明書向仲介之買方提出說明。
不動產經紀業者如提出斡旋金之要求,應同時告知買方亦可選擇內政部所擬定之「要約書」,如買方選擇約定交付斡旋金,業者應以書面明定交付斡旋金之目的,明確告知買方於仲介買賣成交時,該斡旋金轉為定金,為買賣價金之一部分。如仲介買賣不成立時,不動產經紀業者所收之斡旋金,無息返還買方等權利義務。
買賣雙方價金與條件一致時,買賣雙方另行簽定「不動產買賣契約書」,並由買賣雙方共同或協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續,不動產經紀業者得協助辦理。

 

買賣雙方自行交易者

買賣雙方就價金合意後,約定支付定金並另行簽定「不動產買賣契約書」。

 

買賣雙方協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續者,地政士於買賣雙方簽訂契約時,應申領登記謄本查明產權登記情形,並預估暨規劃稅費負擔及如買方需貸款時,其貸款額度。

 

簽訂不動產買賣契約書(私契約)並支付第1期款(頭期款)

賣方攜帶身分證明文件、印章及土地、建築改良物所有權狀正本。
買方攜帶身分證明文件。
影印買賣雙方身分證明文件及土地、建築改良物所有權狀附案,並進行簽約。
簽約重點:約定付款條件及方式,通常分4期支付之金額及時程、交屋時機、方式及附帶買賣之設備項目、雙方履行契約之權利義務事項、違約暨保證事項、稅費負擔,並約定如配合買方辦理不動產貸款,其作為交屋款部分之事項及賣方如設定抵押權部分,同意在買方設定抵押權後撥款前,儘速塗銷或協議由買方承受或代償或抵押債權等金額合計超過買方支付價款時,賣方應負返還責任或買方核貸金額不足抵付時,買方於貸款核撥時,以現金一次付清等事項。
簽約時,得當場朗讀契約內容之重點無異議後,由買、賣雙方簽名或加蓋印章;該買賣契約之成立係經不動產經紀業者居間仲介者,不動產經紀業者並應指派經紀人會同簽章。
買方支付頭期款予賣方,賣方點收並簽收。
經賣方及不動產經紀業指派經紀人簽章之不動產說明書視為買賣契約之附件。

 

備證並於相關文件上用印(第2期款)

賣方攜帶印鑑章並交付身分證明文件、印鑑證明1份及房屋稅單、地價稅單等資料,並得加蓋專用印章。
買方攜帶印章並交付身分證明文件。
賣方於填妥之登記申請書、土地、建築改良物買賣移轉契約書、土地現值申報書、契稅申報書中之相關欄位加蓋印鑑章,買方則得以任一私章用印。
買方支付第2期款予賣方點收並簽收。
買方如需辦理貸款,應於交付第2期款時,提供辦理貸款必備文件及指定融資貸款之金融機構。

地政士或買賣雙方檢具證明文件向轄區稅捐機關申報土地增值稅及契稅。

完稅(第3期款)

賣方完納土地增值稅款及欠稅費款。
買方完納契稅款並支付第3期款予賣方點收及簽收。買方並開立與未付價款同額且註明「禁止背書轉讓」之本票(買方應於本票中指名賣方提示使用及可提示之條件)或提供相當之擔保予賣方。
買方預定貸款抵付部分買賣價款者,應於通知期日,親自辦理開戶、對保,並依約定完成銀行授權金融機關經特定人通知後,將核貸金額逕予撥入賣方指定帳戶或交付尾款時,雙方會同領款。


辦理查欠地價稅、房屋稅、工程受益費等稅費後,檢附繳納收據及其他證明文件向轄區地政事務所申請所有權移轉登記。買方有貸款作為交屋款部分者,並得連件辦理抵押權設定登記。

 

繳付尾款(貸款)並交屋(第4期款)

買賣標的現場查勘無誤後,進行尾款(貸款)繳付及交屋手續。

登記完竣後,買賣雙方均無貸款時,買方支付尾款予賣方點收及簽收,賣方收受該價款時,應將本票返還買方或解除擔保。土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方;土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。
登記完竣後,買方無約定貸款作為尾款,賣方有貸款尚未還清塗銷時,由買方會同賣方前往債權人處還清該貸款後,賣方簽收尾款。賣方收受該價款時,應將本票返還買方或解除擔保。土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方;土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。
登記完竣後,賣方無貸款,買方約定貸款作為價金之一部份者,應於辦竣抵押權設定登記,依約定由特定人通知核貸銀行聯繫後,將核貸金額逕予撥入賣方指定帳戶或約定交付尾款時,雙方會同領款,由賣方點收及簽收。賣方收受該價款時,應將本票返還買方或解除擔保。土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方;土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。
登記完竣後,買方約定貸款作為買賣價金之一部分,且賣方尚有貸款未還清塗銷者,得與買方貸款之債權人約定代為清償賣方之貸款,如有未支付餘額,由買方以現金補足後,賣方簽收尾款,賣方收受該價款時,應將本票返還買方或解除擔保。土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方;土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。
本買賣標的應繳納之地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅費,在土地建物點交日前由賣方負責繳納,點交日後由買方繳納,該稅費以點交日為準,按當年度日數比例負擔,買賣雙方並於分算表中簽收。
辦理產權移轉、抵押權設定登記時,應納之印花稅、登記規費、火災保險費、建物契稅等由買方負擔。土地增值稅由賣方負擔。簽約前如有公告之工程受益費,由賣方負責繳納,有未到期之工程受益費,得由雙方約定繳納。
與買賣契約有關之稅費、代辦費,依約定繳納。

 

資料來源:https://land.gov.taipei/cp.aspx?n=95A199A90B170677

選購房屋時應注意那些事情?

購屋時由於成屋交易資金龐大,看房屋時要冷靜。可以在去之前列張購屋清單讓自己更了解房屋的狀況

1.應注意房屋有否瑕疵,若有,如何改善。

2.購買時家人的意願、附近交通、治安、有無公害等,及購買後之使用目的、日後貸款如何支付等都應慎重考慮。

3.看屋到決定購買之間最好有一段緩衝時間,多看幾次且不同時段去看並做多方面比較,免得貿然付出定金後才發現房屋缺失,或不合乎自己或家人使用,而受損失。

4.與賣方或不動產服務業者交易,不要輕易有口頭保證、約定或答應等情事,凡事均應要求記載於書面文件內,並經雙方簽章確定,免得日後空口無憑產生糾紛。

5.若是透過不動產經紀業購買房屋,應請業者提供不動產說明書,以供核對。

6.內政部訂有「成屋買賣契約書範本」供社會大眾參考,簽約前,可先查看其內容與契約條款之相異度,並請業者或賣方說明。

 

參考網址:https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/landfaq.asp?lcid=17&cid=75

在撰寫買賣契約書時是否不知該從何下手?這邊告訴你一些填寫應注意的事項

在撰寫買賣契約書時是否不知該從何下手?這邊告訴你一些填寫應注意的事項。

壹、本所有權買賣移轉契約書分:土地、建築改良物所有權買賣移轉契約書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書三種,分別於申辦土地或建築改良物所有權買賣移轉登記時使用。

貳、一般填法
一、以毛筆、藍色、黑色墨汁鋼筆、原子筆或電腦打字正楷填寫。
二、字體需端正,不得潦草,如有增、刪文字時,應在增、刪處由訂立契約人蓋章,不得使用修正液(帶)。
三、關於「買賣價款總金額」之數目字,應依公文書橫式書寫數字使用原則填寫,如 6 億 3944 萬 2789 元。
四、如「土地標示」「建物標示」「申請登記以外之約定事項」及「訂立契約人」等欄有空白時,應將空白欄以斜線劃除或註明「以下空白」字樣。如有不敷使用時,可另附相同格式之清冊,並由訂立契約人在騎縫處蓋章。
參、各欄填法
一、「土地標示」第(1)(2)(3)(4)欄︰應照土地登記資料所載分別填寫。
二、「建物標示」第(6)(7)(8)(9)(10)欄︰應照建物登記資料所載分別填寫。
三、第(5)(11)欄「權利範圍」︰填寫各筆棟出賣之權利範圍,如係全部出賣者,則填「全部」,如僅出賣一部分者,則按其出賣之持分額填寫。
四、第(12)欄「買賣價款總金額」︰填寫本契約書所訂各筆土地及各棟建物之買賣價格總和。
五、第(13)欄「申請登記以外之約定事項」︰本契約所約定之事項,於其他各欄內無法填寫者,均填入本欄。
六、第(14)欄「簽名或簽證」:申請人親自到場或登記案件由地政士簽證者,申請人、地政士應於本欄簽名或蓋章。
七、「訂立契約人」各欄之填法︰
1. 先填「買受人」及其「姓名或名稱」「買受持分」「出生年月日」「統一編號」「住所」並「蓋章」,後填「出賣人」及其「姓名或名稱」「出賣持分」「出生年月日」「統一編號」「住所」並「蓋章」。
2. 如訂立契約人為法人時,「出生年月日」免填,應於該法人之次欄加填「法定代表人」及其姓名並「蓋章」。
3. 如訂立契約人為未成年人時,其契約行為應經其法定代理人允許,故應於該未成年人之次欄,加填「法定代理人」及其「姓名」「出生年月日」「統一編號」「住所」並「蓋章」,以確定其契約之效力。
4.「姓名」「出生年月日」「統一編號」「住所」各欄,應照戶籍謄本、戶口名簿、身分證或其他證明文件所載者填寫,如住址有街、路、巷名者,得不填寫里、鄰。
八、第(17)欄:「買受持分」「出賣持分」應按其實際買受或出賣之權利持分額填寫。
九、第(21)欄「蓋章」:
1. 權利人應蓋用與所填之姓名或名稱相同之印章。
2. 義務人應蓋用與印鑑證明或於登記機關設置之土地登記印鑑相同之印章,如親自到場應依土地登記規則第 40 條規定辦理,或依土地登記規則第 41 條其他各款規定辦理。
十、第(22)欄「立約日期」:填寫訂立契約之年月日。
肆、本契約書訂立後,應即照印花稅法規定購貼印花。
伍、本契約書應於訂立後一個月內,建物依契稅條例規定報繳契稅,土地依平均地權條例規定申報土地現值,繳納土地增值稅後,依法申請產權移轉登記。逾期申請,則依土地法第 73 條第 2 項「…聲請逾期者,每逾一個月得處應納登記費一倍之罰鍰,但最高不得超過二十倍。」規定,處以罰鍰。

資料來源:https://www.land.ntpc.gov.tw/ch/home.jsp?id=793&

 

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